یکی از کانال‌های اصلی تامین منابع مورد نیاز کشور، مالیات است. هر کسب‌وکاری در کشور که منجر به کسب درآمد شود، مشمول پرداخت مالیات است که خود انواع مختلفی دارد. مالیات اجاره یا مالیات بر اجاره املاک یکی از مهم‌ترین آنها است.
شاید بپرسید مالیات بر اجاره املاک چگونه دریافت می‌شود؟ میزان آن چقدر است؟ یا اصلا چه کسی باید آن را پرداخت کند، مالکان یا مستاجران؟
در ادامه تمام این موارد را توضیح می‌دهیم تا نسبت به این موضوع آگاهی داشته و از این محل مشمول جرائم مالیاتی نشوید. چرا که بسیار مشاهده شده برخی از مالکان یا مستاجران از اینکه چه تکالیف و حقوقی دارند، اطلاعی ندارند.
مالیات بر درآمد املاک و مستغلات چیست؟
قبل از هر نکته‌ای بهتر است جایگاه مالیات بر درآمد املاک را در میان ساختار و قوانین مالیاتی بررسی کنیم. مالیات در ایران به دو بخش مالیات مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می‌شود. مالیات‌های مستقیم خود به دو بخش مالیات بر درآمد و دارایی تقسیم می‌شوند. مالیات بر درآمد املاک یکی از مهم‌ترین انواع مالیات بر درآمد محسوب می‌شود که در تصویر فوق مشخص است.
قانون در خصوص املاک و مستغلات چندین نوع مالیات ازجمله مالیات بر ساخت‌وساز، مالیات بر فروش املاک و مالیات بر اجاره ملک تعریف کرده است که اینجا قصد داریم در مورد مالیاتی که از اجاره املاک گرفته می‌شود بیشتر و مفصل‌تر توضیح دهیم. چرا که بسیاری از اشخاص حقیقی، حقوقی و کسب‌وکارها را درگیر می‌کند.
مالیات بر درآمد املاک موضوع بسیار مهمی است، به طوری که قانون مالیات‌های مستقیم در اولین ماده قانونی خود به آن اشاره دارد. اما به طور تفصیلی‌تر در قانون مالیات‌های مستقیم، فصل اول از باب سوم مالیات بر درآمد، به موضوع مالیات بر درآمد املاک پرداخته و طی 19 ماده (از ماده 52 تا 80) قوانین و مقررات مربوط به آن بیان شده است.
قبل از ورود به جزئیات مالیات بر درآمد املاک، کلیت این موضوع را می‌توان در همین ماده مشاهده کرد؛ به این ترتیب که طبق بند اول ماده 1 قانون مالیات‌های مستقیم «کلیه مالکین اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی نسبت به اموال یا املاک خود واقع در ایران مشمول پرداخت مالیات می‌باشند».
در این ماده به صراحت بیان شده که هر شخصی دارای ملک و املاکی باشد باید مالیات مربوط به آن را پرداخت کند. در ادامه به جزئیات مالیات بر درآمد املاک و هرآنچه که به آن مربوط است می‌پردازیم.
انواع مالیات بر درآمد املاک کدامند؟
براساس قوانین فصل اول از باب سوم ق.م.م می‌توان مالیات املاک را می‌توان در چندین دسته تقسیم‌بندی کرد که شامل موارد زیر است:
- مالیات بر درآمد اجاره
- مالیات بر درآمد نقل و انتقال
- مالیات بر درآمد سرقفلی
- مالیات بر درآمد ساخت‌وساز
مالیات بر درآمد اجاره املاک چیست؟
از آنجایی که اجارهبها یک نوع درآمد برای مالکان محسوب می‌شود و از آنجایی که قانون درآمد اشخاص را مشمول مالیات قرار داده پس می‌توان گفت اجارهبها نیز مشمول پرداخت مالیات است.
طبق ماده 52 قانون مالیات‌های مستقیم «درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت‌های مقرر در این قانون مشمول مالیات بر درآمد املاک می‌باشد».
بنابراین چه شخص حقیقی چه شخص حقوقی که از محل اجاره دادن ملک خود، درآمد کسب می‌کند مشمول پرداخت مالیات است.
فرض کنید فردی یک مغازه دارد که قصد ندارد روی آن کار کند، یا فردی که یک واحد مسکونی داشته و قصد سکونت در آن را ندارد؛ این فرد تصمیم می‌گیرد ملک خود را در ازای دریافت اجاره بها به فرد دیگری واگذار کند، بنابراین طبق قانون به این فرد مالیات بر درآمد اجاره تعلق می‌گیرد.
محاسبه مالیات اجاره املاک چگونه است؟
پرداخت مالیات اجاره به عهده اجاره‌دهنده بوده و مستاجر هیچ مسئولیتی در این قبال ندارد، زیرا درآمد حاصل از اجاره نصیب مالکین می‌شود. اما این مستاجر است که باید آن را از مالک دریافت و به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند. اما نحوه محاسبه مالیات بر اجاره چگونه است؟
مالیات اجاره املاک اشخاص حقیقی
ماده 53 ق.م.م به نحوه محاسبه مالیات اجاره املاک اشاره کرده و بیان می‌کند: «درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست و پنج درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.»
بنابراین در این مورد، قانون‌گذار تمامی مبلغ اجاره را مشمول مالیات قرار نمی‌دهد و 25 درصد از میزان آن را بابت هزینه‌ها و استهلاکات کسر می‌کند؛ بنابراین به 75 درصد از مال‌الاجاره مالیات تعلق می‌گیرد.
باید توجه کرد که اجاره می‌تواند نقدی یا غیرنقدی باشد، فرض کنید فردی بابت اجاره دادن ملک مسکونی خود سالانه 20 میلیون تومان پول نقد یا یک دستگاه لپ‌تاپ دریافت کند.
حال برای فهم بهتر یک مثال می‌زنیم. فرض کنید فردی یک واحد مسکونی دارد و آن را اجاره داده است؛ درآمد حاصل از این اجاره طی یکسال برای فرد معادل ماهی 10 میلیون تومان است، نحوه محاسبه مالیات اجاره این فرد به شکل زیر است:
طبق قانون 25 درصد از کل درآمد اجاره بابت استهلاک و هزینه‌ها کسر می‌شود و 75 درصد آن مشمول مالیات می‌شود:
عدد 10 میلیون تومان را در 75 درصد ضرب می‌کنیم تا 25 درصد بابت استهلاک از آن کم شود. بدین ترتیب 7 میلیون و 500 هزار تومان درآمد اجاره مشمول مالیات است. حال این عدد را باید در نرخ ماده 131 ق.م.م ضرب کنیم تا عدد نهایی به دست آید.
طبق ماده 131 ق.م.م نرخ مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی به شرح زیر است:
- تا میزان پانصد میلیون (500,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ پانزده درصد (15%)
- نسبت به مازاد پانصد میلیون (500,000,000) ریال تا میزان یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست درصد (20%)
- نسبت به مازاد یک میلیارد (1,000,000,000) ریال درآمد مشمول مالیات سالانه به نرخ بیست و پنج درصد (25%)
توجه داشته باشید در مثالی که زده شد هیچ نوع معافیت مالیاتی در نظر گرفته نشده و چنانچه اشخاص حقیقی یا حقوقی، مشمول معافیت باشند می‌توانند میزان مالیات پرداختی خود را تا حدی که قانون برای آنها تعیین کرده کاهش دهند.
محاسبه مالیات بر درآمد اجاره اشخاص حقوقی
نحوه محاسبه برای اشخاص حقیقی و حقوقی با یکدیگر متفاوت است. نرخ مالیات بر اجاره املاک در خصوص اشخاص حقوقی، تابع ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم و معادل 25 درصد است. در واقع چنانچه یک کسب‌وکار حقوقی؛ ملکی را اجاره کند؛ باید مالیات اجاره را کسر و به سازمان امور مالیاتی پرداخت کند که اصطلاحا به آن مالیات تکلیفی اجاره می‌گویند. در غیر این صورت مشمول جرائم ماده 199 خواهند بود. تبصره 9 ماده 53 ق.م.م در همین زمینه بیان می‌کند:
« وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد(1) به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.»
نرخ مالیات بر اجاره املاک در خصوص اشخاص حقوقی، تابع ماده 105 قانون مالیات‌های مستقیم و معادل 25 درصد است
معافیت‌های مالیات اجاره املاک کدامند؟
قانون‌گذار برای مالیات اجاره برخی معافیت‌ها را نیز در نظر گرفته که هنگام پرداخت مالیات اجاره املاک باید آنها را مدنظر قرار داد. مهم‌ترین این معافیت‌ها در تبصره‌های ماده 53 ق.م.م بیان شده است.
تبصره 1 ماده 53 ق.م.م؛ محل سکونت پدر، مادر و فرزند
این تبصره بیان می‌کند: «محل سکونت پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک اجاری تلقی نمی‌شود مگر اینکه به موجب اسناد و مدارک ثابت گردد که اجاره پرداخت می‌شود. در صورتی که چند واحد مسکونی، محل سکونت مالک و یا افراد مزبور باشد، یک واحد برای سکونت مالک و یک واحد مسکونی برای هر یک از افراد مذکور به انتخاب مالک از شمول مالیات موضوع این بخش خارج خواهد بود.»
در واقع تبصره فوق دو نکته مهم دارد. ابتدا آنکه اگر از این افراد اجاره دریافت شود و این موضوع برای ممیز مالیاتی محرز شود؛ مشمول پرداخت مالیات است. نکته دوم آن است که اگر مالک دارای چندین ملک باشد؛ انتخاب یک واحد مسکونی برای یک فرزند از مالیات اجاره معاف است. در واقع چنانچه دو ملک برای یکی از این افراد در نظر گرفته شود، یکی از آنها مشمول مالیات است.
تبصره 11 ماده 53 ق.م.م؛ معافیت مالیات اجاره املاک تهران و شهرستان
یکی از اصلی‌ترین موارد معاف از مالیات اجاره املاک در این تبصره مورد اشاره قرار گرفته است. تبصره مذکور بیان می‌کند:
« مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از صد در صد (100%) مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف می‌باشد در غیر این صورت درآمد هر شخص ناشی از اجاره واحد یا واحدهای مسکونی در تهران تا مجموع یکصد و پنجاه مترمربع زیربنای مفید و در سایر نقاط تا مجموع دویست مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد ناشی از اجاره املاک معاف می‌باشد.»
ماده 57 ق.م.م؛ اشخاصی که هیچ درآمدی ندارند
این ماده به طور خلاصه بیان می‌کند که چنانچه اشخاص حقیقی ثابت کنند که هیچ درآمدی ندارند از پرداخت مالیات بر درآمد املاک معاف هستند. در ماده 57 ق.م.م آمده است:
« در مورد شخص حقیقی که هیچ گونه درآمدی ندارد تا میزان معافیت مالیاتی درآمد حقوق موضوع ماده (84) این قانون از درآمد مشمول مالیات سالانه مستغلات از مالیات معاف و مازاد طبق مقررات این فصل مشمول مالیات می‌باشد. مشمولان این ماده باید اظهارنامه مخصوصی طبق نمونه‌ای که از طرف سازمان امور مالیاتی کشور تهیه خواهد شد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک تسلیم و اعلام نمایند که هیچ گونه درآمد دیگری ندارند. اداره امور مالیاتی مربوط باید خلاصه مندرجات اظهارنامه مودی را به‌اداره امور مالیاتی محل سکونت مودی ارسال دارد و در صورتی‌که ثابت شود اظهارنامه مودی خلاف واقع است مالیات متعلق به اضافه یک برابر آن به عنوان جریمه وصول خواهد شد.»
البته ناگفته نماند که براساس این ماده حقوق بازنشستگی و سود سپرده‌های بانکی جزء درآمد محسوب نمی‌شوند.
برخی نکات مهم مالیات اجاره املاک که باید بدانید
1: یکی از مهم‌ترین نکات مالیات اجاره املاک مربوط به اجاره اثاث و ماشین‌آلات به همراه ملک است. در واقع فرض کنید که فردی ملکی را به همراه اثاث و ماشین‌آلات آن اجاره می‌کند. در این حالت تبصره 4 ماده 53 ق.م.م بیان می‌کند:
« در مورد املاکی که با اثاثه یا ماشین آلات به اجاره واگذار می‌شود، درآمد ناشی از اجاره اثاثه و ماشین آلات نیز جزء درآمد ملک محسوب و مشمول مالیات این فصل می‌شود.»
2: براساس قانون قرارداد بین موجر و مستاجر اصلی‌ترین مبنا برای دریافت مالیات اجاره املاک است. اما از آنجا که امکان داشت برخی از افراد به عمد مبلغ قرارداد را بسیار کمتر از مبلغ واقعی آن درج کنند؛ بنابراین قانون‌گذار در سال 95 اصلاحات دیگری را در این خصوص لحاظ کرد که در ماده 54 ق.م.م مورد اشاره قرار گرفته است.
این ماده قانونی می‌گوید: « درآمد اجاره بر اساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری گردد و یا مبلغ مندرج در آن کمتر از هشتاد درصد (80%) ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد و نیز درمورد ماده(54 مکرر) این قانون، میزان اجارهبها بر اساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.»
پرداخت مالیات بر اجاره املاک بر عهده مالک است یا مستاجر؟
همانطور که گفتیم پرداخت مالیات بر اجاره املاک به عهده موجر یا همان مالک است. اما معمولا مستاجر آن را از مبلغ اجاره کسر کرده و به سازمان امور مالیاتی پرداخت می‌کند. سپس فیش واریز آن را در اختیار مالک قرار می‌دهد.
این موضوع در تبصره 9 ماده 53 ق.م.م نیز مورد اشاره قرار گرفته که به آن پرداختیم. هر چند در برخی موارد ممکن است که بین مالکان و مستاجران توافقات دیگری در میان باشد. با این حال، درآمد اجاره متعلق به مالک بوده و باید وی آن را پرداخت کند.
برای پرداخت مالیات اجاره املاک، قرارداد رسمی بین دو طرف مدنظر قرار دارد که پیش‌تر نیز به آن اشاره شد. سازمان امور مالیاتی با همکاری سایر نهادها هر ساله جدولی را برای تعیین میزان اجاره املاک شهرهای مختلف منتشر می‌کنند که ماده 54 ق.م.م نیز به آن اشاره کرده است. چنانچه مبلغ اجاره در قرارداد کمتر از آن باشد؛ مورد قبول سازمان امور مالیاتی قرار نگرفته و مبنا همان جدول خواهد بود.
مالیات اجاره مغازه چگونه است؟
شاید این سوال پیش آید که مالیات اجاره مغازه با مالیات اجاره مسکن چه فرقی دارد؟ آیا اینکه ملک تجاری باشد ممکن از پرداخت مالیات اجاره معاف شود؟
در پاسخ باید گفت هر ملک و مستغلاتی در هر نوعی که اجاره داده شود، مالیات اجاره به آن تعلق می‌گیرد چه بسا آن ملک به جای یک واحد آپارتمانی، یک واحد مغازه باشد.
در این مورد هم پرداخت مالیات اجاره مغازه بر عهده مالک است و مغازه‌داری که آن را اجاره کرده تنها مالیات مربوط به درآمد حاصل از فعالیت‌ها و کسب‌وکار خود را باید پرداخت کند. هر چند که معمولا مغازه‌دار مالیات اجاره را پرداخت کرده و از مبلغ اجاره کسر می‌کند. سپس فیش واریز را به موجر تحویل می‌دهد.
میزان مالیات اجاره مغازه نیز همانند مالیات بر اجاره سایر املاک است و تابع قوانین مربوط به آن بوده که در بخش‌های قبلی به آن اشاره شد.